Экспертные, оценочные и риэлторские услуги в Черкассы/Киев
phone
  • (099) 117-94-45
  • (063) 280-79-52
Контакты
  • Экспертные, оценочные и риэлторские услуги - ЭКЦ ЭКСПЕРТЫ, (0472)50-42-75
  • Sergey Karasyov
  • +38 (099) 117-94-45
    +38 (063) 280-79-52
  • Написать нам
  • 632-825-692
  • ул. Смелянская, 44, офис 305, Черкассы 18001
  • График работы
Мы в социальных сетях

Как защититься от квартирной аферы

Квартирные аферы

Самое опасное, что может случиться с вашим жильем – это если его незаконно переоформят на другого человека. Такие мошеннические схемы существовали сплошь и рядом несколько лет назад. Случаи завладения квартирами граждан подробно описаны полковником милиции Николаем Рощиным в книге «Украинский «лохотрон». В одной из глав автор приводит подлинные истории жилищных афер и говорит о том, что на сегодняшний день остаются практически незащищенными от произвола мошенников пенсионеры, дети, инвалиды, матери-одиночки. Также рассказывает о распространенном способе завладения жильем одиноких пенсионеров-мужчин под видом «предоставления» им работы, повышения пенсии и «женитьбы» их на молодых женщинах. Бывает, что молодые мужчины женятся на пожилых женщинах, нередко – с целью получить ее квартиру и другое имущество, но они не проявляют коварства и спокойно ожидают кончины «дражайшей» супруги.

Бывает, что квартиранты продают снимаемое ими жилье. Не единичны случаи, когда квартиранты дают объявления в газеты и договариваются с покупателем о продаже жилья по дешевке, требуют залог. Через некоторое время покупатель выясняет, что его обманули, но мошенник уже сменил место жительства. Хозяин квартиры в таких случаях ответственности не несет. По словам специалиста риэлтерского агентства Светланы Чегринец, некоторые люди занимаются подделкой документов, поэтому агентство старается работать только с проверенными клиентами.

Нередко аферисты снимают жилье и сдают его сразу нескольким квартирантам. Первому из них мошенник вручает ключи от квартиры и уходит. Такого съемщика жилья начинают осаждать другие квартиранты, с которых аферист успел содрать деньги за полгода вперед. Все имеют на руках официальные договора аренды помещения. Под конец появляется настоящий собственник жилья. И разыгрывается крупный скандал. Чтобы подобного не произошло, риэлтеры советуют заключать договора аренды, в которых будет четко оговорено, может ли квартирант заниматься субарендой.

Руслан Безуглый работает в сфере риэлтерских услуг с 1994 года. Со случаями мошенничества он лично не сталкивался, но многое о таких слышал от коллег. «Помню, была ситуация, когда сын-наркоман сдал квартиру родителей, - рассказывает Руслан Николаевич. - Потом были разбирательства, поскольку родители ничего не знали и пришли выгонять арендаторов. С родственниками вообще бывают разные истории, действовать они могут в правовом поле, но вот на счет того, чтобы застраховать себя в эмоциональном плане – возникают вопросы. Если хозяева требуют за раз большую сумму, за несколько месяцев вперед – это тоже может насторожить».

Система расследований в Украине громоздкая, многоступенчатая и неповоротливая. Заявление о мошенничестве с жильем может рассматриваться одновременно и милицией, и судом, что делает преступников неуязвимыми, а восстановление утерянных прав на жилье – призрачным. Потерпевшие обращаются в милицию и требуют привлечь мошенников к уголовной ответственности и возвратить жилье, а мошенники идут в суд и требуют восстановить справедливость и защитить их имущественные права. Пока идет следствие, потерпевшего, если он «самовольно» заселился в свою собственную квартиру, которую не продавал, выписывают, и по решению суда, выселяют. Потерпевшему трудно восстановить справедливость. Если это неимущий пенсионер, инвалид или подросток (а именно такие незащищенные группы населения выбирают мошенники для своих махинаций), считай, дело в шляпе. Следствие по подобным делам может длиться годами, а потерпевший слоняется по чужим квартирам.

По словам пресс-секретаря главного управления МВД в Киеве Владимира Полищука, сегодня ситуации с жилищными махинациями встречаются намного реже, чем пять лет назад. Однако, людям все равно стоит быть внимательными. Особенно если они собираются сдавать квартиру.

Судебная система у нас в стране работает таким образом, что граждане просто не могут себя позволить подавать иски по мелким вопросам. Выбивать тысячу-две долларов – невыгодно. Ведь надо уплатить адвокату, выстоять длинные очереди. В общем, неокупится. Поэтому все стараются решить проблемы на месте, полюбовно или прибегая к угрозам. Или даже привлекая милицию. Однако, если сдающий квартиру не платит налогов, тут и стражи порядка не помогут.

Если вы хотите сдать квартиру

Существует несколько способов сдать жилье в аренду.

Первый – неофициальный, а значит – незаконный. Вы сами или с помощью брокера находите арендатора и сдаете ему квартиру. При этом, деньги вы получаете наличными и сразу кладете себе в карман, не уплачивая при этом государству никаких налогов.

Если же вы обратились за помощью в риэлтерское агентство, там проверят ваши правоустанавливающие документы на квартиру и предложат заключить договор с арендатором. Такой документ создается с целью лишь письменно изложить то, о чем договорились устно, не более. И в практике почти отсутствуют случаи, когда бы удалось что-то отстоять в суде при наличии такого договора. Фактически, по словам юристов, такой договор никакой юридической силы не имеет, но теоретически у вас есть гарантия того, что пока вы сдаете квартиру, условия договора между вами и съемщиком будут выполняться. А именно, речь идет об оплате жилья. В основном, квартиру сдают на год и при этом сохраняют заранее оговоренную цену. Это защищает и вас, и арендатора. Позже, если вы захотите сдавать квартиру тем же людям, вы можете в устном порядке договариваться о сумме. Также по такому договору можно требовать оплату за первый и последний месяцы жилья, или же сумму месячной стоимости квартиры взять в качестве залога, например, за сохранность мебели.

Таким способом сдают квартиры 90% арендодателей. Чем опасна эта схема? Во-первых, если случилась какая-то неприятность с квартирой (произошел пожар, залили соседей снизу), вы не можете обратиться в суд на арендатора. Во-вторых, вас могут «сдать» соседи, если вдруг ваши арендаторы им чем-то не угодили. В-третьих, неожиданно может нагрянуть налоговая милиция. В любой из ситуаций вас могут оштрафовать за неуплату налогов.

Способ второй. С помощью того же риэлтерского агентства вы находите жильцов, которые претендуют на долгосрочную аренду. С ними вы можете заключить нотариальный договор аренды. Действия такого договора не менее, чем три года. Он дает все законные гарантии охраны вашего жилья, при этом вы платите налог (15% в год – подоходный налог с физического лица) и госпошлину (1% от полученной за квартиру суммы в год). При таком договоре сделка легитимна, и вас никто не обвинит в том, что вы укрываетесь от налогов и сдаете жилье нелегально. Однако, сами представители риэлтерских агентств признают, что людей, которые заключают нотариальные договора – очень мало. Поскольку законная процедура оформления сдачи жилья – дорогая. И требует многих дополнительных документов (например, справку из БТИ). А народ у нас – ленивый, к тому же жадный. Поэтому охотников делиться с державой мало. К тому же, тяжело согласиться на то, чтобы сдавать свое жилье на срок более трех лет.

Кстати, юрист Сергей Кириллов отмечает, чтоесли по договору арендная плата указана в иностранной валюте, то это условие неправомерно, поскольку цены в Украине устанавливаются только в гривне. Соответственно, в суде по такому договору можно будет требовать оплаты исходя из средней арендной платы за аналогичное жилье в гривнях.

Способ третий. Чтобы сдать квартиру законно и при этом не выкладывать огромные средства за нотариальный договор, сотрудница риэлтерского агентства Светлана Чегринец советует гражданам… стать субъектами предпринимательской деятельности (СПД).

«Вы заплатите один раз за оформление документов, - говорит она.- Потом придется отдавать на налоги приблизительно по 200 гривен ежемесячно. Но вы прописываете в виде деятельности – сдача имущества в аренду, и тогда имеете все необходимые гарантии как добросовестный плательщик налогов. Владелец жилья сможет обращаться к любым городским службам, если надо – в суд, и при этом не испытывать боязни попасться на горячем». Действительно, что может быть важнее собственного спокойствия?

Договор аренды должен обезопасить как владельцев недвижимости, так и тех, кто у них эту недвижимость арендует. По словам юристов, договор должен быть составлен на конкретный срок и с конкретными пунктами ответственности за его нарушения. При наличии такого документа хозяин квартиры не выгонит квартирантов раньше, чем договорились, и не увеличит плату за аренду, а если и решится на такие действия, то заплатит штраф. Договор аренды должен обезопасить арендодателей от обмана, порчи имущества, причинения ущерба третьим лицам (например, квартиранты затопили соседей).

Аренда - это длительный процесс. Это тяжелее, чем продажа, поскольку приходится постоянно общаться. Могут возникнуть элементарные трения, и все зависит от того, как человек на них отреагирует. Надо отстаивать свои интересы, но спокойно.

Рейды и «облавы»

Сборщики налогов находят недобросовестных арендодателей различными способами. Один из самых распространенных – по объявлениям. По информации, отслеженной сотрудниками отдела администрирования налогов физических лиц Государственной налоговой инспекции, в журналах и на досках объявлений, установлены многочисленные факты получения доходов от аренды жилья.

По словам заместителя председателя Киевской городской государственной администрации Людмилы Денисюк, Киев теряет немалые суммы от неуплаты налогов от аренды квартир и офисов: «По меньшей мере, эта сумма составляет 15-20% доходов от частных предпринимателей. Поэтому, прежде всего, нужно создать базу таких квартир, отрегулировать процесс изъятия средств». При этом Денисюк подчеркнула, что ни для кого не секрет, что у владельца арендованной квартиры есть договоренность с работниками ЖЭКа и правоохранителями, с которыми он делится заработанными деньгами, а те, в свою очередь, страхуют его от разных неприятностей.

Также недобросовестно сдающих недвижимость граждан налоговая инспекция выявляет по данным ЖЭКов, милиции, соседей и т.д. В то же время плановых рейдов с участием представителей налоговой администрации у нас не проводится ввиду отсутствия физических возможностей для этого.

Что касается квартирантов, то если они намерены жить в сдаваемой квартире, то не станут привлекать правоохранительные органы к теме аренды. В случае, если квартирантов хозяева выставили и те хотят отомстить, будет трудно доказать факт получения последними дохода от аренды, а при визите налоговиков дверь могут просто не открыть.

Доказать же что-либо, например, по показаниям соседей, крайне сложно. Хозяин может сказать, что у него живут родственники, а денег он не берет. «Привлечь к административной ответственности владельца квартиры только на основании сведений квартиросъемщиков или соседей очень сложно, а то и вовсе невозможно», - говорит юрист Сергей Кириллов.

По словам одного из сотрудников киевской районной налоговой администрации, обычно налоговики получают направление на проверку и с участковым обходят квартиры, которые предположительно сдаются в аренду. По словам инспектора, если жильцы квартиры согласятся открыть дверь по требованию милиции, у них проверяют документы, прописку, а потом снимают показания о сроке аренды и ее стоимости. Однако если дверь не открывается, выявить не платящих налоги собственников крайне сложно.

Советы арендаторам и арендодателям

По словам директора одного из киевских риэлтерских агентств Руслана Безуглого, от случаев мошенничества, настоящего криминала, не застрахован никто, ни агентство, ни арендодатель, ни съемщик. Чтобы оставаться спокойным, сняв или сдав квартиру, следует усвоить нехитрые правила.

  • Во-первых, проверьте наличие документов (у арендодателя – на квартиру, у съемщика – хотя бы паспорт). При проверке документов очень желательно присутствие специалиста из риэлтерского агентства, поскольку он в состоянии отличить подделку от оригинала.
  • Во-вторых, присмотритесь к человеку, с которым имеете дело. Если возникают какие-то сомнения, не сдавайте или не снимайте у него квартиру. Хозяин и съемщик должны быть людьми адекватными, иначе проблем потом не оберешься. Хорошо, если они друг другу понравились. «Кстати, - поясняет Руслан Безуглый, - если вы сдали квартиру, это означает, вы передали право пользования жильем за деньги. Соответственно, вы теперь обязаны договариваться с арендаторами о времени, которое удобно для посещения, и так далее. Вы не можете прийти когда-угодно в квартиру на правах хозяина».
  • И третье – это обязательно заключить договор аренды. Как уже упоминалось, их существует два вида – простой и нотариальный (последний дает больше гарантий, но заключается сроком более чем на 3 года). В договоре прописано, кто за что отвечает. Составляются договора в риэлтерском агентстве, потом каждый брокер имеет их у себя на рукахи заключает договор, когда сдает квартиру.

К сожалению, но в Украине риэлтерская деятельность никак не лицензируется. То есть закона, который бы регулировал брокерскую сферу, нет. Поэтому еще один совет – внимательно выбирайте агентство, которое подыскивает вам квартиру или жильца. Не используйте объявления, которые размещены на каждом столбе или остановке. Лучше проверьте интернет, прочтите отзывы на форумах, а потом – действуйте. Ведь судить об агентстве можно только благодаря его репутации. Стоит также обращать внимание на то, как долго оно работает на рынке.

 

04 декабря 2012
© 2012 - 2017 Экспертные, оценочные и риэлторские услуги - ЭКЦ ЭКСПЕРТЫ, (0472)50-42-75 | Пожаловаться на содержимое
Создать сайт бесплатно
Сайт создан на платформе ETOV